Le SPCI est un type de place immobilier particulier et spécifique. Dans le cadre du SPCI, on achète les parts d'une société qui investit ensuite dans les immeubles. De manière simple, il s’agit d’une société civile immobilière investie par des inconnus et dont les biens sont gérés par un gestionnaire constituant l’intermédiaire et l’entreprise. Les particuliers n'investissent pas directement dans l’immobilier, ils investissent dans une société qui, elle, va s’investir dans l’immobilier.
Comment les SCPI sont-elles imposées ?
Pour tout savoir sur la fiscalité des SCPI européennes, la particularité des SCPI se trouve dans le fait qu'elles ne sont ni des particuliers personnes physiques, ni des personnes morales. Elles constituent ce qu'on appelle des « sujets fiscaux » et ne sont pas redevables de l'impôt sur les sociétés, mais chaque associé(e) de la SPCI est personnellement passible soit de l’impôt sur le revenu, soit de l'impôt des sociétés. Les revenus qui sont tirés de l'investissement en SCPI sont imposables.
Une SPCI doit également effectuer certaines formalités afin de permettre aux associés de remplir leurs obligations fiscales (l'établissement de la déclaration annuelle de résultats n°2072, à souscrire avant le 2e ouvré suivant le 1er mai. Cette déclaration doit indiquer les revenus afférents à chaque part, et déterminés selon les règles applicables à chaque catégorie de porteurs. Pour les particuliers, les règles applicables sont celles des revenus fonciers, des plus-values des particuliers, etc. Pour les entreprises soumises à un régime réel d'imposition dans le cadre de l'impôt sur le revenu, et pour les sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés, les règles sont celles des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Acquisition et détention de parts SCPI
En fiscalité, On parle de l'enregistrement comme une formalité accomplie par un agent public à l'occasion d'un acte ou d'un fait juridique, notamment de la mutation d'un bien immeuble ou meuble. Seulement, dans le cadre de la souscription de parts SCPI ne supporte aucun droit d’enregistrement. Sur le marché secondaire, l'acquisition de parts sur le marché entraîne automatiquement un droit d'enregistrement proportionnel de 5%, à la charge de l'associé sur le prix de base que le démembrement soit à titre onéreux ou à titre gratuit. L’article 669 du Code général des impôts dispose dans son premier alinéa que « … La liquidation des droits d'enregistrement et de la taxe de publicité foncière, la valeur de la nue-propriété et de l'usufruit est déterminée par une quotité de la valeur de la propriété entière, conformément au barème ci-après… ». La valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété est fixée d’après l'âge de l'usufruitier selon un barème déterminé.
L'acquisition de parts de SCPI peut générer deux catégories de revenus. Ils sont soumis à l’impôt comme un investissement immobilier en direct et il est donc possible de choisir entre le régime micro-foncier et le régime réel d'imposition. Les revenus financiers peuvent être soumis au barème progressif des impôts sur le revenu seulement si les intérêts imposables du foyer sont inférieurs à 2000 euros/an.
